Software per la gestione delle pulizie negli affitti brevi: 6 strumenti a confronto

Il check-out è alle 10:00, il check-in alle 15:00, e in mezzo c'è una finestra di cinque ore in cui devono succedere una decina di cose. La signora che pulisce deve sapere che oggi tocca a lei. Deve sapere che l'appartamento è quello al secondo piano, non al terzo. Deve accorgersi che manca la carta igienica. E tu devi scoprire tutto questo prima che arrivi l'ospite successivo, non dopo.

La maggior parte degli host italiani gestisce questo flusso su WhatsApp. Funziona finché hai un appartamento. Con tre diventa un lavoro part-time; con otto, un problema vero.

Qui sotto trovi sei piattaforme che automatizzano il ciclo turnover, dal calendario delle prenotazioni fino al pagamento dell'addetto alle pulizie. Prezzi e funzionalità sono verificati ad agosto 2026: i listini di questo settore cambiano spesso, quindi controlla sempre la pagina prezzi prima di sottoscrivere.

Confronto rapido

Quale scegliere, in breve

Con uno o due appartamenti e addetti già trovati, Turno nel piano gratuito copre praticamente tutto. Da tre immobili in su, e soprattutto con un team interno, Breezeway offre il controllo qualità più solido. Doinn resta la scelta più sensata in Italia se vuoi acquistare pulizia e lavanderia insieme al software.

1. Turno

Turno (fino al 2022 si chiamava TurnoverBnB) fa due cose insieme: pianifica le pulizie leggendo il calendario delle prenotazioni e mette a disposizione un marketplace dove trovare addetti nella tua zona.

Il funzionamento è semplice. Colleghi Airbnb, Booking.com o il tuo PMS, e ogni check-out genera automaticamente un incarico assegnato all'addetto giusto. Lui riceve la notifica sull'app, esegue la checklist con foto obbligatorie dove le hai richieste, segnala eventuali problemi e viene pagato in automatico a lavoro completato. Turno stima che un host impieghi in media cinque minuti per ogni pagamento manuale a un addetto: automatizzando questo passaggio si recuperano oltre quaranta ore all'anno.

Il marketplace è il vero punto di forza. La rete conta oltre 25.000 addetti alle pulizie specializzati in affitti brevi tra Stati Uniti, Canada ed Europa, e la piattaforma sincronizza i calendari con oltre 20 tra channel manager e PMS. In Italia la copertura è buona nelle città turistiche e più rada nei centri minori: verificalo prima di contarci.

Prezzi. Il piano a pagamento costa 10 dollari al mese per immobile con addebito mensile, oppure 96 dollari all'anno per immobile con addebito annuale. Turno è gratuito se gestisci un solo immobile con addetti esterni al marketplace, e la fatturazione è legata agli immobili, non agli addetti: su quell'unico immobile puoi averne quanti vuoi restando nel piano gratuito. Se ti affidi esclusivamente ad addetti trovati sul marketplace, l'abbonamento è gratuito anche con più immobili. Attenzione alle commissioni sui pagamenti, che sono a carico dell'host e hanno un minimo di 1,50 dollari a transazione.

Limiti. L'interfaccia è pensata per il mercato americano e alcune recensioni segnalano che le fasce di prezzo suggerite agli addetti in fase di offerta risultano poco realistiche fuori dagli Stati Uniti. La gestione della manutenzione è basilare rispetto a Breezeway.

Per chi è. Host con 1-10 immobili, soprattutto chi deve ancora trovare un addetto affidabile.

2. Breezeway

Breezeway è la piattaforma più strutturata del gruppo, e si vede sia nelle funzionalità sia nel prezzo.

Fondata nel 2017 a Boston dal team che aveva lanciato FlipKey (poi acquisita da TripAdvisor), oggi serve oltre 3.500 clienti e coordina le operazioni di più di 265.000 immobili in 85 paesi. A marzo 2026 ha ricevuto un investimento da Resurgens Technology Partners per espandere la piattaforma e le funzionalità di intelligenza artificiale.

La differenza rispetto a Turno sta nella profondità del controllo qualità. Le checklist sono condizionali: se l'addetto segnala una macchia sul divano, il sistema apre automaticamente un ticket di manutenzione e lo assegna alla persona giusta. Puoi programmare interventi preventivi (filtri del condizionatore, verifica dei rilevatori di fumo) che si generano da soli a intervalli fissi. E hai una vista in tempo reale di quali immobili sono pronti e quali no.

Gli utenti apprezzano soprattutto la personalizzazione e il supporto, mentre segnalano come punti deboli la ricerca tra le attività, la modifica in blocco degli immobili e un onboarding che richiede tempo. Quest'ultimo punto è reale: Breezeway non è uno strumento che configuri in un pomeriggio.

Prezzi. La piattaforma Operations parte da 19,99 dollari per unità al mese, mentre Guest Messaging, Guide e Assist sono venduti come moduli aggiuntivi. Il primo immobile è gratuito con accesso completo alla piattaforma operativa; da cinque unità in su il prezzo è personalizzato dopo una demo.

Limiti. Costa quattro volte Turno per unità e richiede un investimento iniziale di tempo. Su tre appartamenti è sovradimensionato.

Per chi è. Property manager con team interni e almeno una decina di unità, dove il costo si giustifica con le ore risparmiate.

3. Doinn

Doinn merita attenzione particolare se operi in Italia, per due motivi: la piattaforma è tradotta in italiano e non vende solo software, ma anche il servizio.

Nata come piattaforma di housekeeping per case vacanza, mette a disposizione pulizia, lavanderia e noleggio biancheria erogati da imprese professionali in oltre 20 città europee, con sincronizzazione dei calendari e API per l'integrazione automatica. Oggi dichiara oltre 1.000 aziende clienti e si integra direttamente con il PMS per generare in automatico le attività di pulizia e manutenzione dalle prenotazioni.

Questa doppia natura risolve un problema concreto: se ti trasferisci o apri un secondo appartamento in un'altra città, non devi ricominciare da capo la ricerca di un'impresa. La compri dalla piattaforma con gli stessi standard.

Un cliente riassume il vantaggio così: grazie a Doinn non usa più i gruppi WhatsApp, che descrive come un buco nero di informazioni contrastanti. La citazione è ovviamente selezionata dall'azienda, ma il problema che descrive lo riconoscerà chiunque coordini più di due addetti.

Prezzi. Il listino è generato su misura in base al tipo di attività, alla località e al numero di immobili o servizi: il piano base è pensato per 1-15 immobili, il livello superiore per portafogli oltre le 26 proprietà, e sopra i 100 immobili si passa a un preventivo dedicato.

Limiti. La copertura del marketplace di fornitori in Italia è concentrata nelle città principali. Il modello a preventivo rende difficile confrontare il costo senza parlare con un commerciale.

Per chi è. Host e property manager europei che vogliono esternalizzare pulizia e lavanderia mantenendo un'unica interfaccia.

4. Operto Teams

Operto Teams, fondata nel 2018 a Vancouver e in precedenza nota come VRScheduler, fa parte dell'ecosistema Operto dedicato all'automazione degli immobili. Assegna e traccia le attività di addetti alle pulizie, ispettori e manutentori, spesso attivate automaticamente da eventi del PMS o da segnali dei dispositivi smart come i check-in.

La pianificazione drag-and-drop è la funzionalità che gli utenti citano più spesso: vedi tutto il carico settimanale su un'unica griglia e sposti gli incarichi trascinandoli. C'è anche il tracciamento delle ore e il calcolo delle retribuzioni, che manca in quasi tutti i concorrenti diretti.

Il vantaggio meno ovvio è l'integrazione con le serrature smart e i termostati del resto della suite Operto. Se già usi quei dispositivi, il codice di accesso dell'addetto si genera e scade da solo.

Prezzi. Solo su preventivo, dopo una demo commerciale.

Limiti. Le recensioni segnalano una curva di apprendimento impegnativa per i nuovi utenti. Non esiste un piano di ingresso self-service.

Per chi è. Chi gestisce un team interno numeroso e ha bisogno di gestire anche buste paga e ispezioni.

5. Properly

Properly punta tutto su una cosa sola: fare in modo che chi pulisce veda esattamente com'era la stanza quando era perfetta.

Nata nel 2014 per aiutare proprietari e gestori a monitorare i turnover, permette di creare checklist visuali per il personale, procedure standard e ispezioni da remoto su tutti gli immobili. Le checklist sono fotografiche: per ogni attività l'addetto vede l'immagine di riferimento del risultato atteso, non una descrizione testuale. È una differenza che conta quando la persona che pulisce non parla italiano.

Properly dichiara che i suoi servizi riducono gli errori di pulizia dell'80%, e affianca alle checklist un marketplace di addetti selezionati, formazione, ispezioni in tempo reale e piani di manutenzione preventiva. Quel dato viene dall'azienda, quindi trattalo per quello che è.

Prezzi. Su preventivo, in base al numero di immobili.

Limiti. Costruire le checklist fotografiche richiede una sessione iniziale in cui fotografi ogni stanza come vuoi che venga lasciata. Un paio d'ore per appartamento, e poi vanno rifatte quando cambi l'arredo.

Per chi è. Chi ha problemi di costanza qualitativa tra addetti diversi, o lavora con personale che cambia spesso.

6. ResortCleaning

È il software di housekeeping più longevo del settore, attivo dal 2008, con integrazione PMS, pianificazione automatica delle attività, app mobile per il personale e gestione dell'inventario.

L'orientamento è diverso dagli altri cinque: ResortCleaning è pensato tanto per le imprese di pulizie quanto per i gestori. La piattaforma include la gestione delle fatture dei fornitori di servizi, l'accesso a una rete di provider e opzioni di sviluppo personalizzato. Se sei un'impresa che serve cinquanta appartamenti di venti proprietari diversi, questo è il taglio giusto.

Prezzi. Tre piani: Industry User a 5 dollari per immobile al mese, Inventory User a 7 dollari per immobile al mese con un minimo di 80 dollari mensili, ed Enterprise con prezzo personalizzato. Il minimo mensile lo rende poco conveniente sotto le dodici unità.

Limiti. L'interfaccia mostra i suoi anni. Nessuna presenza commerciale in Italia.

Per chi è. Imprese di pulizie e portafogli sopra le 20 unità.

Gestionali italiani con un modulo pulizie

Se cerchi qualcosa di più vicino al mercato italiano, e in particolare all'integrazione con Alloggiati Web e ISTAT, alcuni gestionali includono la gestione delle pulizie senza bisogno di un secondo abbonamento.

ImmobiNet genera automaticamente la lista delle pulizie e delle manutenzioni dalle prenotazioni, e permette agli operatori di aggiornare lo stato dell'alloggio (da pulire, in corso, pronto) da smartphone. Tutto avviene nello stesso gestionale usato per prenotazioni e check-in.

Vik Booking ha un Task Manager che crea i compiti in base alle prenotazioni, li assegna agli addetti e permette di seguirne l'avanzamento dalla dashboard, con automazioni che attivano i task di pulizia subito dopo il check-out. Gestisce sia hotel sia affitti brevi distribuiti.

Il compromesso è chiaro: meno profondità sul controllo qualità rispetto a Breezeway o Properly, ma un solo strumento invece di due e nessun problema di sincronizzazione.

Vale la pena tenere d'occhio anche TIDY, Sweeply e Turnify, che coprono lo stesso spazio con approcci diversi.

Quanto costa davvero

Il prezzo dell'abbonamento è la parte piccola del conto. Sotto ci sono tre voci che quasi nessun listino mette in evidenza.

Le commissioni sui pagamenti, per cominciare. Su Turno pesano circa 1,50 dollari a transazione come minimo: con otto appartamenti e tre turnover a settimana ciascuno, fanno un centinaio di dollari all'anno che non compaiono nel prezzo di listino.

Poi il tempo di configurazione. Breezeway e Properly richiedono giorni, non ore, prima di girare a regime. Se lo conti al tuo costo orario, l'investimento iniziale supera spesso il primo anno di abbonamento.

Infine il costo di uscita. Le checklist, le foto di riferimento e lo storico delle attività raramente si esportano in un formato utilizzabile altrove. Prima di scegliere, chiedi esplicitamente cosa puoi portare via.

Per confronto, il servizio di pulizia in sé: in Italia una impresa di pulizie applica tariffe orarie tra 7 e 20 euro a seconda della zona e del servizio, con costi mensili complessivi che vanno dai 300 ai 1.200 euro in base alla dimensione dell'immobile. Il software vale una frazione di questa cifra, ed è per quello che il calcolo di convenienza si fa sulle ore di coordinamento risparmiate, non sul risparmio diretto.

Serve un software se ho un solo appartamento?

Probabilmente no, almeno all'inizio.

Con un immobile e un addetto fisso, un calendario condiviso e una checklist scritta bene coprono il 90% del bisogno. Il piano gratuito di Turno ha comunque senso perché non costa nulla e ti dà la sincronizzazione automatica del calendario, ma non aspettarti una rivoluzione.

La soglia in cui il software inizia a ripagarsi si colloca intorno ai tre immobili, o al secondo addetto. È il punto in cui smetti di ricordare a memoria chi fa cosa e quando.

Prima del software, viene la checklist

C'è un errore ricorrente in questo passaggio: comprare lo strumento sperando che risolva un processo che non esiste ancora. Se la checklist di pulizia è nella tua testa e non su carta, digitalizzarla non serve a niente, perché non c'è niente da digitalizzare.

L'ordine giusto è l'inverso. Prima scrivi la checklist, la usi per due o tre turnover, la correggi dove si rompe. Poi scegli lo strumento che la ospita meglio.

Se devi partire da zero, il generatore di checklist per le pulizie di GuestIntro produce una lista stanza per stanza in pochi minuti, gratuitamente e senza registrazione.

E c'è una metà del turnover che nessuno di questi sei strumenti copre: quella rivolta all'ospite. L'addetto può lasciare l'appartamento impeccabile, ma se l'ospite non trova la password del WiFi, non sa come funziona il piano cottura a induzione o dove si buttano i rifiuti, ti scriverà comunque. Un manuale digitale per gli ospiti chiude quel lato, e per chi gestisce più unità esiste una versione pensata per i property manager.

Il turnover perfetto è quello di cui non ti accorgi: l'ospite entra, trova tutto pronto, capisce tutto da solo. Gli strumenti in questa pagina si occupano della prima parte. La seconda richiede uno strumento diverso.